도입
Cap Rate(자본환원율)는 부동산 투자 가치를 계산하는 데 사용되는 지표로서 부동산이 벌어들인 순이익과 판매 가격 또는 현재 시장 가치의 비율입니다.
순영업소득(NOI)
Cap Rate 계산의 첫 번째 구성요소는 순영업소득(NOI)입니다. NOI는 부동산의 임대수입에서 운영 비용, 세금 등을 차감한 연간 총 소득입니다. 즉, 임대료에서 재산을 운영하고 유지하는 데 필요한 모든 비용을 뺀 것입니다. 여기에는 공과금, 유지비, 보험료, 세금 등이 포함됩니다.
Cap Rate 계산
NOI를 결정했으면 Cap Rate 계산으로 넘어갈 수 있습니다. 이는 NOI를 투자 부동산의 시장 가치 또는 판매 가격으로 나눔으로써 이루어집니다. 공식은 다음과 같습니다. Cap Rate = (NOI / FMV) x 100%. Cap Rate 비율이 높을수록 부동산에 지출한 1단위의 금액당 투자 자본 수익률이 높기 때문에 투자자에게 더 큰 수익을 가져다줍니다. 예를 들어, 투자자가 NOI는 동일하지만 판매 가격이 다른 두 개의 부동산(하나는 $50,000 판매 가격이고 다른 하나는 $100,000 판매 가격)을 보고 있다면 투자자는 판매 가격이 더 낮은 부동산에 투자하는 것이 훨씬 더 나을 것입니다. 상대 상품보다 Cap Rate 비율이 높기 때문에 가격이 높습니다($50K/50K = 1 = 100% 대 $50K/100K = 0.5 = 50%).
Cap Rate의 중요성
세금, 보험료, 유지 비용 등과 같은 모든 관련 비용을 고려하면서 잠재적 수익에 대한 정보를 제공하기 때문에 Cap Rate를 이해하는 것은 중요합니다. 잠재적인 투자 가치를 평가할 때 어떤 투자가 비용에 비해 더 큰 수익을 제공하는지 결정하기 위해 각각의 Cap Rate을 기준으로 비교하는 것이 중요합니다.
결론
결론적으로 Cap Rate이 무엇이며 어떻게 작동하는지 이해하면 투자자가 부동산 투자를 선택할 때 정보에 입각한 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있습니다.